東京首都圈連續(xù)19年人口入超，住房需求有增無(wú)減，日本信義Q1成交破紀(jì)錄，總銷金額達(dá)111億日?qǐng)A(圖：日本信義) MyGoNews房地產(chǎn)新聞 Global Real Estate
東京首都圈連續(xù)19年人口入超，住房需求有增無(wú)減，日本信義Q1成交破紀(jì)錄，總銷金額達(dá)111億日?qǐng)A(圖：日本信義)
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  • 東京首都圈連續(xù)19年人口入超，住房需求有增無(wú)減，日本信義Q1成交破紀(jì)錄，總銷金額達(dá)111億日?qǐng)A
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】安倍經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的日元貶值和股價(jià)走高的效應(yīng)開(kāi)始發(fā)酵，大量外資蜂擁而來(lái)，使得東京都等核心城市成為青年就業(yè)的首選。日本總務(wù)省2015年2月公布的2013年住宅土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，目前東京的自有住宅率僅45.8％，意即有54.2％的民眾有租屋需求。
 
日本人口向東京周邊集中的趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，東京首都圈移入人口突破10萬(wàn)大關(guān)，連續(xù)19年呈現(xiàn)入超(圖：日本信義)
根據(jù)日本總務(wù)省前不久發(fā)布的2014年人口遷移報(bào)告顯示，日本人口向東京周邊集中的趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，東京首都圈移入人口突破10萬(wàn)大關(guān)，連續(xù)19年呈現(xiàn)入超，演變成人口集中湧入大城市，次級(jí)城市空屋率上升的現(xiàn)象。
 
安倍政府的匯率、利率雙低政策及奧運(yùn)題材發(fā)酵下，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)外資金流入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)日本信義統(tǒng)計(jì)2015年第一季業(yè)績(jī)成果，2015年1至3月總計(jì)成交件數(shù)達(dá)158件，平均每天成交1.75件，較去年同期增加26％，總銷金額達(dá)111億日?qǐng)A(約新臺(tái)幣29.2億元)，較2014年同期成長(zhǎng)幅度高達(dá)70％，創(chuàng)下日本信義單季最高記錄，顯示國(guó)人前往日本置產(chǎn)的熱潮更為白熱化。
 
日本信義社長(zhǎng)何偉宏表示，據(jù)日本官方發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，東京圈包括東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣的人口淨(jìng)遷入較前一年增加12,884人，總數(shù)達(dá)10.9萬(wàn)人，短短5年就突破10萬(wàn)人大關(guān)，日本總務(wù)省解釋為『人口正從全國(guó)範(fàn)圍流向經(jīng)濟(jì)正在復(fù)甦的首都圈』，東京圈人口已連續(xù)19年呈現(xiàn)入超，且這10.9萬(wàn)人當(dāng)中，就有約10.3萬(wàn)是處?kù)?5歲至29歲的年輕族群，工作機(jī)會(huì)的增加帶來(lái)了大量的就業(yè)人口，使得東京人口密度不斷增大，進(jìn)一步刺激了東京房市的發(fā)展。其中位於都心的千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)及港區(qū)，有超過(guò)50％以上的遷入人口是自東京都的其他地區(qū)流入，人口遷徙情況呈現(xiàn)「全國(guó)人口往東京移動(dòng)、東京都人口往都心移動(dòng)」的趨勢(shì)，對(duì)於住宅的需求也持續(xù)升高。
 
2015年二月份東京都70平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價(jià)格為4,004萬(wàn)日?qǐng)A(約新臺(tái)幣1,081萬(wàn)元)，月增率為1.3％，連續(xù)八個(gè)月上揚(yáng)(圖：日本信義)
何偉宏指出，近幾年日本在匯率、利率雙低政策及奧運(yùn)題材發(fā)酵下，國(guó)內(nèi)外大筆資金紛紛流入日本房市，市場(chǎng)大幅回溫，在預(yù)期土地價(jià)格可能拉升下，人力、建築成本的提高也帶動(dòng)房?jī)r(jià)隨之上漲，包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價(jià)已連續(xù)兩年上升。據(jù)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司最新公布的資料，2015年二月份東京都70平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價(jià)格為4,004萬(wàn)日?qǐng)A(約新臺(tái)幣1,081萬(wàn)元)，月增率為1.3％，連續(xù)八個(gè)月上揚(yáng)，是近六年以來(lái)的新高，然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5％，卻創(chuàng)6年以來(lái)新低，在在顯示東京不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)仍有看漲的趨勢(shì)。
 
至於持續(xù)看好的潛力區(qū)，何偉宏認(rèn)為，都心五區(qū)仍是投資熱區(qū)，例如在羽田機(jī)場(chǎng)國(guó)際航班擴(kuò)增、磁浮新幹線計(jì)畫(huà)推動(dòng)之下，東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來(lái)將更加重要，是東京都極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y熱區(qū)。以日本信義在大田區(qū)的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例，步行至車(chē)站僅需1分鐘，7分鐘車(chē)程即可到達(dá)品川，至羽田也只要6分鐘，地處東京玄關(guān)口的極佳位置，也是距離羽田站最近的車(chē)站前都更開(kāi)發(fā)建案，並有一到三房多重格局選擇，總價(jià)介於3,950萬(wàn)日?qǐng)A至9,080萬(wàn)日?qǐng)A(約新臺(tái)幣1,067萬(wàn)至2,452萬(wàn)元)之間，對(duì)客戶而言是資金負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕且具未來(lái)性的購(gòu)屋選擇。
 
 
另外，不少人擔(dān)心房屋若在待租階段，是否會(huì)被日本政府加倍徵收空屋稅？何偉宏指出，日本政府將長(zhǎng)期無(wú)人居住、缺乏維護(hù)、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」，即臺(tái)灣俗稱的危樓或廢棄屋，為維護(hù)居民的生活環(huán)境安全並降低這類空屋的數(shù)量。因此特別立法取消特定空屋的稅費(fèi)優(yōu)惠，並非加倍徵收空屋稅，如果客戶購(gòu)買(mǎi)後作為第二屋或是招租中的空屋，並不在被取消課稅優(yōu)惠的範(fàn)圍。
 
何偉宏強(qiáng)調(diào)，投資海外不動(dòng)產(chǎn)有必要謹(jǐn)慎評(píng)估，根據(jù)日本信義深耕東京多年的觀察，都心五區(qū)有許多中古屋房?jī)r(jià)已較新成屋階段時(shí)高，房子會(huì)折舊，但房?jī)r(jià)並非就會(huì)下跌，購(gòu)買(mǎi)前做好功課、找尋值得信賴的房產(chǎn)業(yè)者，深入研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，選擇具有Location及建材設(shè)備的好物件，就能把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。